国土部：开发小产权房情节严重或将入刑国土资源部将同住建部开展“小产权房”

12月29日，从广东省国土资源厅宣传中心获悉，国土资源部将同住建部开展“小产权房”清理工作，开发小产权房情节严重或将入刑，对违法线索及时组织核查，督促依法依规处理。

小产权房未被提名的时候，就已经遍地开花了，特别是在房价高企的中大型城市，由于大量的农村人口向城市转移，再加上城市中中低收入居民也存在改善居住条件的需求，让价格相对低廉的小产权房有了属于它们的市场，甚至在现在一些房价涨幅过快的三线小城市也出现了比较多的小产权房。

一直以来，由于小产权房价格低廉，所以尽管产权存在争议，但是仍然购买者众多，而由于小产权房的整治涉及到很多人的利益，相关部门一直没有出台具体的治理办法，购买小产权房存在的风险有五证不全、拆迁补偿难、质量安全无保证、遗赠容易出问题、小产权不能抵押或进行上市买卖等方面。

据国土资源部透露，国土资源部将同住建部开展“小产权房”清理工作，开发小产权房情节严重或将入刑，对违法线索及时组织核查，督促依法依规处理。

“小”产权房“小”在哪？

“小产权房”并不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。它是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，也称为“乡产权房”。

其性质有两种：

一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；

另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

这一类房由于没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同也在国土房管部门不会给予备案，所以所谓的产权证亦不是真正合法有效的产权证。

为什么会出现小产权房？

一、城市房价过高：

目前国内许多大中城市的房价相对于所在城市的收入水平都是偏高的，高企的房价和居民日益增长的住房需求，这种不平衡是催生小产权房的重要原因之一。与此同时，政府经济适用房，廉租房的建设脚步没有及时跟上居民的住房需求，因此小产权房是存在着大量现实的购买群。

二、存在擦边球的空间：

根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。正是因为政策法律规定中存在一些模糊不清的地方，才让各地小产权房的建设有可乘之机，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。同时，一些购房者，明知这些“野楼盘”存在弊端，却更愿意相信法不责众，相信小产权房的合法化只是时间问题，风险不大，收益无穷。

三、农村制度不合理：

小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金（其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用）；由村集体牵头开发，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。

如履薄冰的小产权房

一、法律效力

许多购房者觉得自己与出售小产权的售方签订了合同就安全了，其实并不一定，在目前， “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则，但也区分不同情况：

1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效；

2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效；

3、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同档位实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

因此，在法律效力方面，小产权房的买卖合同还是会存在被无效处理的可能。

二、房产转让

由于“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户，其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

三、政策风险

1、购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建筑项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

2、购房后如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

3、小产权房一旦涉及到拆迁赔偿等，原来的房主会以私下买卖不合法为由，诉至法院，要求全额得到拆迁赔偿，而买家很难得到补偿，风险很大。

四、质量监管

由于小产权房屋的性质，其开发建设是没有明确的规定加以约束的，许多小产权房都是由当地村民自行组织建造或与一些开发公司合作建造，房屋的设计、布局、安全资质、水电配置等都没有保障，开发建设的监管也存在明显缺位，房屋的整体质量以及售后保修服务、消防等都难以提供保障，对购房者的利益有一定影响。

来源：广东国土资源

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